Строительный бизнес в настоящее время вынужден гибко реагировать на малейшие изменения в спросе, поскольку это позволяет снизить кредитную нагрузку и синхронизировать выборку средств с наполнением эскроу-счетов.
В моменте скорость строительства ушла на второй план. О том, как будет развиваться рынок дальше, кто будет строить и с какой скоростью, а также что такое агрегатор в строительстве рассказал глава Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
- Третий месяц подряд фиксируется снижение количества выходов новых проектов, связанное с падением спроса. Как вы считаете, не повлияет ли это на снижение запаса прочности у крупных компаний?
- К сожалению, падение спроса сейчас происходит повсеместно, и масштаб бизнеса, увы, не является каким-то спасением от этого процесса. Да, когда у тебя есть разные проекты в портфеле, работать немного проще – что-то продаётся лучше, что-то хуже. Диверсификация всегда позитивна. Но, все мы понимаем, что «большой стул громче падает». Так что говорить о том, что масштаб – это элемент спасения, не приходится. С другой стороны, мелким компаниям значительно сложнее. Я имею в виду девелоперов, у которых меньше трёх проектов. У них высок риск формирования технологических перерывов и нет «подушки» в виде заделов на будущее.
Основная же проблема отрасли в критически коротком горизонте планирования – большая часть подрядных организаций не знает, чем она будет заниматься в следующем месяце. Я всё время привожу статистику: в Российской Федерации из 104 тысяч членов СРО 90 с лишним тысяч – это субъекты малого предпринимательства. Они живут от заказа к заказу. Средний срок выполнения заказов, если мы говорим не о долгих девелоперских проектах, а о работе с физлицами, составляет две-три недели. Поэтому и формируется горизонт загрузки, равный сейчас 0,9 месяца. Это официальная статистика.
- Улучшит ли ситуацию на рынке возможное снижение ставки ЦБ и при каких условиях?
- Одной ключевой ставки для того, чтобы вернуть всё на круги 2024 года, на мой взгляд, недостаточно.
У нас есть потребительские ожидания и доступность кредита. Я бы эти два понятия развёл. Когда в прошлом году появилась тенденция к снижению ключевой ставки, это позитивно отразилось на потребительских ожиданиях. Был всплеск рыночной ипотеки – люди понимали, что возьмут кредит и скоро его рефинансируют. Но спустя год радикальных изменений не произошло. Хотя девелоперы научились работать достаточно быстро (с момента заключения договора ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию проходит менее года), но волатильность дальнейшего снижения ключевой ставки отпугнула покупателей от этой модели.
Второй аспект – доступность. Сейчас, если ты хочешь купить дёшево, то возможен только один вариант: приобрести квартиру на первичном рынке, воспользовавшись льготной программой. Но если рыночная ипотека начнёт сближаться по ставке с льготной, то в конкуренцию включится вторичный рынок. И для девелоперов снижение ключевой ставки может сыграть «злую шутку» – покупатель сможет получить одинаковую стоимость кредита и на первичке, и на вторичке. Надежды на то, что это положительно скажется на объёме сделок на первичном рынке, точно нет.
Есть ещё один настораживающий аспект. Поступают сигналы, что платёжеспособный спрос если не достиг своего предела, то близок к тому – даже льготные программы уже не дают заметного прироста. Поэтому если мы действительно хотим увеличения сделок на первичном рынке, нужны два условия. Первое – это доступность кредитного плеча. И второе – изменение структуры себестоимости стройки.
