Одна пятая часть девелоперов в России находится под угрозой банкротства, и через некоторое время эта цифра может увеличиться до трети, предупредил курирующий строительство вице-премьер Марат Хуснуллин.

Многие из них не укладываются в заявленные сроки сдачи домов, и далеко не всегда причиной является небольшая заминка вроде подключения к сетям. На фоне высоких ставок и частых отказов гражданам в ипотеке финансовое давление на застройщиков выросло, а доступа к денежным средствам из-за особенностей проектного финансирования «проблемные» компании получить не могли. Какие пути выхода из ситуации видят сами участники рынка и почему с нетерпением ждут заседаний ЦБ?

Для ряда девелоперов ситуация действительно близка к критической, считает основатель строительной компании Kronung Филипп Шраге. Особенно высокими являются риски для тех, кто работает в сегменте массового жилья и сильно зависит от ипотечного спроса. «При ключевой ставке в 18 процентов и высокой доле отказов по ипотеке, рынок лишается основной "кровеносной системы" — доступного кредитования, — объясняет спикер. — Это приводит к снижению темпов продаж, удлинению сроков реализации проектов и росту финансового давления на застройщиков».

Проблемой для девелоперов сегодня становятся не только ставка и ипотечный спрос, но и замороженный цикл оборотного капитала, замечает основатель стройхолдинга. «В проектном финансировании каждая задержка продаж автоматически блокирует доступ к следующей порции средств банка. При высоких ставках это превращается в замкнутый круг: продажи падают, стройка замедляется. Сроки ввода переносятся, доверие покупателей снижается», — делится он своими наблюдениями.

В качестве мер поддержки Минстрой уже обсуждает мораторий или отсрочку на возбуждение дел о банкротстве, внешнюю санацию и временные госпулы для завершения проблемных объектов, перечисляет партнер аналитического агентства Digital Guru Ольга Соколова. «Крайняя мера — таргетированные госинвестиции или покупка квартир для соцжилья, чтобы достроить ключевые комплексы и сохранить репутацию рынка», — добавляет она.

Ситуация в отрасли неоднородная, но по итогам 2024 года у большинства крупных застройщиков произошел рост выручки и операционной прибыли, с поправкой на амортизацию и обесценение операционных активов (EBITDA), подчеркнул начальник отдела кредитного анализа и макроэкономики УК «РСХБ Управление Активами» Павел Паевский.

На горизонте одного года, по словам Паевского, позитивную роль должно сыграть ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики. В случае снижения ключевой ставки ЦБ до 14% — 15% доступность кредитных ресурсов и ипотеки вырастет, и это сразу же положительно скажется на динамике продаж первичной жилой недвижимости.

Основатель инжиниринговой компании «Элемент» Алексей Лукьянчиков видит выход в стимулировании кооперации между застройщиками, банками и государством для совместного решения инфраструктурных вопросов. Существенную роль сыграло бы упрощение процедур согласования на всех стадиях проектирования и строительства, включая подключение к инженерным сетям.

«Отрасли сегодня необходимы не точечные, а системные меры поддержки, — убежден основатель инжиниринговой компании. — При их своевременной реализации возможно стабилизировать ситуацию до конца 2025 года и избежать массовых банкротств, сохранив при этом темпы ввода жилья и качество строительства».