Жилье на стальном каркасе: мнения девелоперов

Ассоциация развития стального строительства (АРСС) по запросу Минстроя России совместно с консалтинговой группой Techart провела среди крупных девелоперов масштабное исследование по расширению доли применения металла в области строительства многоквартирного жилья. Кроме того, были выявлены наиболее предпочтительные меры государственной поддержки и льготы, которые смогли бы стимулировать применение металлокаркаса при возведении жилья. Директор по маркетингу АРСС Валерия Древцова в интервью журналу «Металлоснабжение и сбыт» рассказала, как проходило исследование, а также о результатах и ключевых выводах.

Валерия, расскажите, пожалуйста, как проводилось исследование?

В продолжение совместной работы над дорожной картой Минстроя России по расширению доли применения металла в строительной отрасли и совершенствованию технического регулирования совместно с группой Techart мы провели глубинные интервью с представителями крупных компаний. В исследовании приняли участие федеральные компании, работающие сразу в нескольких регионах страны (ПИК, Самолет, Кортрос), а также заметные игроки на крупных региональных рынках (A101, LevelGroup, Столица Нижний, Синара Девелопмент, УГМК-Застройщики др). Текущий объем строительства данных девелоперов составляет 12 млн м2 жилья.

Среди респондентов были генеральные директора компаний, их заместители, руководители производственно-технических и коммерческих служб. Вопросы касались возможности развития стального строительства (металлический каркас) в сегменте многоквартирного жилья, а также выявление конкретных льгот и мер государственной поддержки, которые могли бы стимулировать это развитие.

Какие главные выводы можно сделать по результатам проведенного исследования?

Результаты исследования были сформированы в предложения по масштабированию стального строительства и переданы в Минстрой России. Мы ожидаем, что эти результаты в дальнейшем могут быть внесены в дорожную карту.

Если говорить более детально, то важно выделить несколько моментов.

Первое — это потенциальный интерес к стальному строительству. Большинство опрашиваемых являются представителями отрасли монолитного домостроения, но в поисках путей развития бизнеса компании рассматривают новые передовые технологии, в том числе стальное строительство. Здесь для девелоперов важны условия перехода на новые технологии.

Другой важный момент — это драйверы и барьеры в применении технологии стального строительства. Среди плюсов эксперты отметили скорость строительства, высотность зданий, возможность использования в регионах со сложным климатом и в сейсмически активных районах, экономию на фундаменте и предпочтение металлокаркасу в районах с низкой конкуренцией по монолиту.

В качестве дополнительных драйверов выделялись применение металлоконструкций в отдельных конструкциях жилых зданий в качестве префабных элементов (СТМ, КОС) и разработка типовых проектов для индивидуального жилищного строительства (в данном сегменте, по мнению экспертов, себестоимость различных технологий сравнима, на первое место выходит скорость строительства).

Согласно результатам опроса, ключевым моментом при выборе технологии является экономика, на которую накладываются так называемые внедренческие (новая технология, новые бизнес-процессы) и продуктовые (продажа конечному покупателю) риски. Поэтому большинство девелоперов готовы рассматривать стальное строительство только при условии, если его себестоимость с учетом всех составляющих, то есть стоимость 1 м2 готового жилья, на выходе будет как минимум сравнима, а в идеале — ниже стоимости строительства по традиционным технологиям (монолит, панель, кирпич).

Если это условие выполняется, то все барьеры, связанные с проектированием, монтажом и др., можно преодолеть в среднесрочной перспективе. При этом безусловным критерием для массового распространения и закрепления технологии на рынке должно являться формирование конечного спроса — стальное строительство должно доказать свою эффективность с точки зрения удовлетворения потребительских предпочтений.

Какие льготы или меры господдержки, по мнению девелоперов, могут способствовать увеличению доли строительства жилья на металле?

В числе наиболее значимых льгот большинство девелоперов выделяют, в первую очередь, субсидирование ставки проектного финансирования на уровне, сопоставимом со стоимостью проекта на железобетоне. Кроме того, они называют льготы на НДС и другие налоги, что позволило бы фиксировать стоимость проекта. Также важно предоставлять льготы на приобретение земельных участков под строительство жилых домов на металлокаркасе и сниженную ипотечную ставку для ряда категорий граждан — по аналогии с «Сельской ипотекой», ставка по которой составляет 2%.

С точки зрения государственного регулирования эксперты считают, что необходимо включить проектына металлокаркасе в государственные программы (переселение из ветхого жилья, реновация, доступное и комфортное жилье, развитие новых территорий и т.д.), финансировать пилотные проекты на металлокаркасе в регионах, установить фиксированные цены на металлопрокат на внутреннем рынке для реализации строительных проектов, обеспечить прямое финансирование девелоперов и др.

При этом большинство экспертов не видит эффективного решения проблемы стимулирования стального строительства в сегменте массового жилищного строительства с точки зрения предоставления отдельных льгот и мер господдержки девелоперам. По их мнению, одним из действенных механизмов здесь может стать усиление роли государства в качестве основного заказчика или покупателя домов на металле на первоначальном этапе.

АРСС убеждена, что массовому масштабированиютехнологии стального каркаса при строительстве жилья будут способствовать развитие типового проектирования и льготы для девелоперов. На основе проведенных опросов ассоциация сформировала предложения по масштабированию стального строительства, которые в дальнейшем могут быть внесены в дорожную карту. К этим предложениям прежде всего относятся:

- проработка вопроса о возможности предоставления земельных льгот при условии строительства жилья на стальном каркасе;

- применение льготного кредитования (ипотеки) для физических лиц, приобретающих жилье в много квартирных домах, возведенных на стальном каркасе;

- возможность введения льготных процентных ставок по кредиту для девелоперов при строительстве жилых зданий на стальном каркасе;

- обеспечение приоритетного применения технологии стального каркасного строительства (гражданского и инфраструктурного) в зонах с повышенной сейсмической опасностью.

Кроме того, в список предложений вошли рекомендации по обеспечению государственной поддержки по выполнению научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ по технологии стального каркасного и модульного строительства, а также по актуализации Стратегии развитиястроительной отрасли Российской Федерации до 2030 г. с целью уточнения целевых пока зателей, определяющих параметры развития стального строительства в долгосрочной перспективе.

Как оценивают результаты исследования металлургические компании, входящие в состав учредителей АРСС?

Учредители ассоциации в целом позитивно оценивают результаты проведенного исследования. Как пояснил руководитель проектов Северстали Ю. Веселов, данное исследование подтверждает, что развитию технологии может способствовать выделение льготных кредитов для девелоперов и покупателей, а также ее применение в строительстве объектов по программам переселения из ветхого и аварийного жилья, при возведении жилых домов в сейсмически активных регионах. Он также от метил, что диалог с девелоперами выявил узкие места, расшивка которых приблизит совместную реализацию объектов с применением стального каркаса.

Директор по продажам проектных решений ЕВРАЗ ТК Д. Пухнаревич также отметил увеличение заинтере сованности девелоперов к применению металла при строительстве многоквартирных домов. Он добавил, что компания вышла на прямой диалог с девелоперами для рассмотрения конструктивных решений и экономики проекта. В частности, по его словам, уже проработаны и предложены рынку различные варианты устройств металлокаркаса с применением плит перекрытия и каркасно-обшивных стен, а также сформирован пул проектировщиков с опытом проектирования жилых зданий на металлокаркасе.